越来越多物业不再催缴物业费，业内直言：不是心软了，是套路变了

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最高人民法院公布的数据显示，今年一季度，全国法院受理的物业服务合同纠纷一审案件接近29.

5万件，同比增长三成七，平均每天三千多件。

再看过去五年，法院一审审结的同类案件累计超过430万件，其中绝大多数是物业公司起诉业主欠费。

这组数字揭开了一个很多业主没意识到的变化：小区里催费的电话少了，法院里的起诉书多了。

越来越多物业不再催缴物业费，业内直言：不是心软了，是套路变了。

要看懂这个“套路”，得先回头看看中国物业行业这四十多年是怎么一路走过来的，它的每一次转身，都和业主的钱包紧紧连在一起。

中国内地第一家物业管理公司，1981年诞生在深圳。

那时候改革开放刚起步，深圳一批涉外商品房需要有人维护管理，物业服务这个行业由此出现。

上世纪90年代，物业管理开始在全国大城市推广。

1994年，原建设部发布《城市新建住宅小区管理办法》，提出新建住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的物业管理模式；

1998年住房制度改革全面推开，停止住房实物分配，商品房时代正式开启，物业服务从此进入千家万户。

那个年代，很多人第一次搬进有物业的小区，觉得有保安站岗、有人打扫卫生是件新鲜事，交物业费也心甘情愿。

可随着小区越来越多、物业公司鱼龙混杂，服务质量参差不齐，业主的不满也逐渐积累起来，投诉和纠纷越来越多。

物业费从“愿意交”变成“不想交”，背后是信任的一点点流失。

此后二十年，随着住房制度改革推进，单位分房逐步退出，商品房成为城市居民的主要居所，物业公司也随之遍地开花。

2003年，国务院公布《物业管理条例》，第一次在全国层面系统规范物业服务，此后在2007年、2016年和2018年做过三次修订。

2007年《物权法》施行，明确了业主对小区共有部分的权利；

2021年起施行的《民法典》，又专门设立物业服务合同一章，把业主和物业之间的权利义务写得更加清楚。

回顾这段历史可以发现，物业行业最初的定位是“管理”：开发商建好房子，指定一家物业来“管”小区，业主在很长一段时间里处于被动的位置。

那个年代，物业催费的方式也简单粗暴，停水停电、锁门禁、停电梯卡，各种手段都有人用过，业主和物业之间的矛盾由此越积越深。

《民法典》第九百四十四条给这种做法画了红线：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、燃气等方式催交物业费。

但同一条也规定，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关服务为由拒绝支付物业费。

这一条法律，是理解“套路变了”的钥匙。

它同时给两边上了锁：物业不能再用硬手段逼业主交钱，业主也不能随便以“我没用”为由不交钱。

双方都被拉回到合同本身，谁的证据扎实，谁就占上风。

硬的催收手段被收走之后，物业自然要换一条路走，这条路就是法院。

走诉讼这条路，物业公司的准备越来越专业。

打扫卫生的签到表、报修处理的单据、监控画面、寄给业主的催款函，全都一份份存档；

书面催告还有一个作用，就是让三年的诉讼时效中断并重新计算。

材料攒够了，就可以批量起诉，一个小区一次起诉几十户、上百户的情况并不少见，有的物业还委托专业律所统一打包处理。

从各地法院的判决情况看，业主在这类案件中的败诉比例相当高。

法院通常认为，物业服务是面向整个小区的持续性服务，某一项服务偶尔存在瑕疵，很难认定物业完全没有履行合同。

垃圾清运不及时、绿化修剪拖延这类问题，多被认定为一般瑕疵，法院可能酌情减少违约金，但物业费本金一般仍要支付。

这就是很多业主吃亏的地方。

在业主眼里，“服务差”就是不交钱的理由；

在法官眼里，“服务差”和“根本违约”之间隔着一大截。

拖欠几年，加上违约金和诉讼费，最后要掏的钱往往比当初按时交还多。

用拖欠来表达不满，在法律上几乎是一条走不通的路。

更麻烦的是，败诉之后如果仍不履行判决，还可能被列入失信被执行人名单，出行、贷款、孩子上学都会受到限制，为了几千块物业费搭上个人信用，实在得不偿失。

催费的主体也在变化。

上海修订后的住宅物业管理规定自今年11月1日起施行，规定业主应当按照合同按时交纳物业费，业主逾期不交的，业主委员会应当督促其交纳。

同时，新规要求利用小区共有部分取得的收入，要以物业管理区域为单位开设专门账户、单独列账，停车费、广告费等公共收益的去向必须公开。

上海这个规定很有意思，它两头都上了规矩：一方面让业委会出面督促欠费业主，催费的不再只是物业管家；

另一方面要求物业把公共收益的账晒出来，业主“账目不清所以不交”的理由就站不住了。

透明和责任对等，才是化解矛盾的根本。

业主多一分知情权，物业就多一分约束，双方的猜疑自然会少很多。

付款的渠道也被悄悄打通了。

修订后的《住房公积金管理条例》自今年9月20日起施行，允许职工提取公积金用于自住房装修，也可以拿来交自住房的物业费。

在此之前，全国已有一百八十多个地方优化了公积金提取政策，其中不少地方扩大了提取用途，涵盖支付物业

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